マンション管理士試験 2026年の法改正まとめ

① ふつうの決議は「出席者」の過半数に39条1項〜3項

書面や代理人で議決権を行使した人は「出席した区分所有者」の数と議決権に算入します（39条2項）。電磁的方法による行使も、書面による行使とみなして算入します（39条3項）。

法律そのものには、ふつうの決議の定足数の定めはありません。「この法律又は規約に別段の定めがない限り」なので、規約で別の定め（定足数など）を置くことはできます。

② 特別決議は「定足数＋出席者の3/4」に17条1項・31条1項・47条1項・55条2項・58条2項

定足数の「過半数」は、規約で上回る割合を定めることだけができます（下げることはできません）。「過半数」なので、ちょうど半数では足りません。

特別決議の「3/4」を規約で下げられるのは、共用部分の重大な変更（17条1項）と、それに伴う専有部分の保存行為等（17条3項）だけです。

③ 瑕疵の除去・バリアフリーのための変更は 3/4 → 2/317条5項

次のどちらかに当たる共用部分の変更は、17条1項（と3項）の「3/4」が「2/3」になります。定足数は②と同じです。

• 共用部分の設置・保存に瑕疵があって、他人の権利や法律上保護される利益が侵害される（おそれがある）場合の、その瑕疵の除去に必要な変更（外壁の落下の危険など）
• 高齢者・障害者等の移動や施設の利用の負担を軽くして、利便性・安全性を上げるために必要な変更（バリアフリー化）

規約で下げる場合は「1/2を超える割合」までという17条1項の枠の中で考えます。

④ 共用部分の工事と一緒に、専有部分の配管なども直せる17条3項・4項、18条4項・5項

改正前は、共用部分の工事に伴って専有部分の中まで工事をするには、原則としてその部屋の区分所有者の同意が必要でした。改正後は、規約に特別の定めがあるときは、集会の決議で「専有部分の保存行為等」（保存行為や、性質を変えない範囲の利用・改良）もできます。

工事の態様や費用の分担を決めるときは、その部屋の利用状況や、区分所有者が払った対価などを考えて、区分所有者の間の利害の衡平が図られるようにしなければなりません（17条4項・18条5項）。

⑤ 大規模滅失の復旧は 3/4 → 出席者の2/361条

建物の価格の1/2以下の滅失（小規模滅失）で、各区分所有者が自分で復旧できる点（61条1項）は変わっていません。ただし、復旧工事に着手するまでに建物更新決議・取壊し決議などの新しい決議があったときも、滅失した共用部分の各自の復旧はできなくなります（専有部分は引き続き各自で復旧できます。61条1項ただし書に追加）。

滅失の日から6か月以内に決議がないときの買取請求（61条14項）は、対象となる決議に建物更新・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊しなどの決議が加わりました。

⑥ 建替え決議は原則4/5のまま。5つの事由があれば3/462条

次のどれかに当たる建物は、4/5が3/4になります（62条2項）。

1. 耐震性が基準に適合していない
2. 火災に対する安全性が基準に適合していない
3. 外壁・外装材などがはがれて落ち、周りに危害を生じるおそれがある
4. 給水・排水などの配管設備（改修がとても難しいもの）の劣化で、著しく衛生上有害となるおそれがある
5. バリアフリーの基準（建築物移動等円滑化基準に準ずる基準）に適合していない

基準は法務大臣が定め、定めるときは国土交通大臣と協議します（62条3項・法務省告示第21号）。

招集通知は会日の2か月前まで（規約で伸長可・62条6項）、通知の内容は「会議の目的たる事項及び議案の要領」のほか建替えが必要な理由・修繕にかかる費用・修繕計画・修繕積立金の額（62条7項）、説明会は会日の1か月前まで（62条8項）。

⑦ 一棟リノベーション・売却・取壊しも多数決で64条の5〜64条の8（新設）

改正前は、建物全体を一棟まるごと改修する・建物と敷地を売る・取り壊す、といったことは、区分所有法では原則として全員の同意が必要でした。改正後は、建替えと同じく多数決でできる決議が新しくできました。

どの決議も、62条（1項・4項を除く）が準用されるので、62条2項の事由があれば3/4、招集通知の2か月前・説明会の1か月前・売渡し請求（63条）なども建替えと同じ仕組みです。

⑧ 建替え決議などのあと、賃貸借を終わらせる請求ができる64条の2〜64条の4（新設）

建替え決議があったとき、賛成した区分所有者など（または貸している部屋の区分所有者）は、その部屋の賃借人に賃貸借の終了を請求できます。

• 請求の日から6か月たつと、賃貸借は終了（64条の2第2項）
• 区分所有者は、賃借人（転借人を含む）に、賃貸借の終了で通常生ずる損失の補償金を払わなければならない。請求した人も連帯して責任を負う（同3項・4項）
• 賃借人は、補償金の提供を受けるまで明渡しを拒める（同5項）
• 使用貸借の終了請求（64条の3）・配偶者居住権の消滅請求（64条の4）も同じ仕組み

建物更新・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊しの各決議にも準用されます。

⑨ 団地のルールも「出席者」「反対1/3超」の形に68条〜71条

• 規約設定の特例（68条1項）：各棟の決議が、定足数あり＋出席者の各3/4に。
• 建替え承認決議（69条）：団地の集会で、議決権の過半数を持つ人の出席（定足数）＋出席者の議決権の3/4以上。議決権は土地の「持分の割合」から「持分の価格の割合」に（69条2項）。建替えの対象の建物が62条2項の事由に当たれば2/3（69条8項・新設）。一括して承認決議に付する旨の決議（69条7項）は各4/5（事由があれば3/4）。
• 一括建替え決議（70条）：団地全体の各4/5（全棟が事由に当たれば3/4）。改正前の「各棟ごとに2/3以上が賛成」から、「どれか1棟でも、区分所有者の1/3超または議決権の1/3超が反対したらできない」に書き方が変わりました。
• 団地内建物敷地売却決議（71条・新設）：団地内の建物と敷地を一括して売る。要件は70条と同じ形。

⑩ 所在がわからない区分所有者を、決議の母数から外せる38条の2（新設）・86条

区分所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないときに、ほかの区分所有者（一般区分所有者）または管理者の請求で、裁判所が「その人以外で集会の決議ができる」旨の裁判をします。

• 除外された人は議決権を有しない扱いになり、すべての決議の母数から外れます（建替え決議のように全体が母数の決議も含む）。
• 一般区分所有者の請求で裁判があったときは、その人は遅滞なく管理者に通知。管理者がいなければ建物内の見やすい場所に掲示（38条の2第3項）。
• 管轄は建物の所在地の地方裁判所。裁判所は公告し、1か月以上の異議の届出期間をおく。裁判は確定しないと効力が生じない。本人と所在がわかったら、利害関係人の申立てで取り消される（86条）。

⑪ 管理されていない部屋・共用部分に、裁判所が管理人をつける46条の2〜46条の14（新設）

いずれも利害関係人の請求で、裁判所が管理人を選んで管理させる制度です。

⑫ 海外に住む区分所有者は「国内管理人」を選べる6条の2（新設）

国内に住所・居所（法人は本店・主たる事務所）がない区分所有者は、国内に住所等がある人から管理人を選任することができます。法律上は「できる」で、義務ではありません。

国内管理人の権限：①保存行為 ②専有部分の性質を変えない範囲の利用・改良 ③集会の招集通知の受領 ④集会での議決権の行使 ⑤共用部分等について他の区分所有者に負う債務（管理費など）の弁済。

⑬ 招集通知は、すべての議案で「議案の要領」が必要に。期間は短縮不可35条1項

あわせて、占有者の意見陳述のための掲示（44条2項）にも「議案の要領」が加わりました。招集手続の省略（36条）と書面・電磁的方法による決議（45条）の「全員」は、「議決権を有しないものを除く」全員になりました。

⑭ そのほかの改正点

• 区分所有者の責務（5条の2・新設）：区分所有者は団体の構成員として、管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。
• 他の専有部分の使用請求（6条2項）：「使用を請求」に加えて、自ら保存することを請求できるように。
• 共有者の議決権行使者（40条）：1人を定める方法が、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で、と明記。
• 管理者の代理権（26条2項）：保険金・損害賠償金・不当利得の返還金（保険金等）の請求・受領について、区分所有者であった人も代理する（書面・電磁的方法で別段の意思表示をした人を除く）。管理組合法人も同じ（47条6項〜）。
• 規約の閲覧（33条3項・新設）：電磁的記録の規約は、請求した利害関係人の承諾を得て電磁的方法で提供できる。
• 建物が滅失したときのルール（第3章 72条〜85条・新設）：被災区分所有法にあった敷地共有者等の集会・再建決議・敷地売却決議などを、災害に限らない一般のルールとして区分所有法に新設。滅失の日から5年は集会を開き、規約を定め、管理者を置ける（72条）。再建決議・敷地売却決議は議決権の4/5（75条・76条）。滅失から1か月を過ぎた日から5年間は敷地の分割請求ができない（例外は議決権の1/5超を持つ人の請求など・77条）。

⑮ 4月1日をまたぐときのルール（経過措置）改正法附則2条

• 改正後のルールは、原則として施行日前からある建物にも適用。ただし、改正前のルールでされた決議の効力には影響しない。
• 令和8年3月31日までに招集手続を始めた集会は、会日が4月1日以降でも改正前のルール。4月1日以降に招集手続を始めた集会は改正後のルール。
• 改正後の区分所有法に抵触する規約の定めは、4月1日から効力を失う（例：全体を母数とする特別決議、普通決議の招集通知に議案の要領を書かない定め、招集期間を5日に短縮する定め）。
• 施行日前に滅失した建物には、原則として新しい第3章は適用しない。